三年后西城二手房购买指南：多校划片政策下的投资策略-明大装潢网

大家好，关于三年后西城二手房购买指南：多校划片政策下的投资策略很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！

政策一出，小白就不止一次提醒大家关注邻近学区的调整。此后，2020年9-10月西城学区成交出现短暂下滑后，并未继续降温。交易量和价格持续上涨，直至2021年7月。学校分区实施已1个多月。因为超出了家长的预期，所以其他区也有调整。 21年下半年，西城市场出现317级回调，跌幅约15%。金德跃等总学区也未能幸免。学区住房总会增加的神话首次被打破。经过一年的新政洗礼，2022年的录取结果比2021年相对温和，各区新增了优质中学。头月滩辖区还有招生，全区都给孩子们分配了座位。更多机会正在等待。上学仍存在不确定性，但预期正在逐渐改善。与此同时，西城二手房市场格局也悄然发生变化。

1、往年热门学区金德悦上半年成交走势较往年明显疲软。下半年，金融街平稳（量价），月坛冷淡（成交量），德盛无力抵抗下滑。不过，随着家长对多校分区的期待从意外变为逐渐接受，老西城站站路、新街口的价格已经接近热门区域。金德悦的成交量和价格也稳步上升。以德胜为例，22年下半年，单月成交量最高达到90台。 12月，受客观因素影响大半个月，仍有40余套交房。

2、从微交易的角度，先说单位类型。两居室的成交比例取代了之前非常火爆的一居室。 1房的价格回升速度也明显减弱，但仍高于2021年的购房价格。3-4房的交易量开始增加；

3、从住房供应看，稀缺商品住房和管理完善的央企住房价格依然坚挺，庭院条件较差，高密度老旧小区韧性较弱。

从这三点我们可以得出，未来西城二手房的大趋势将是除了学区学校均衡、居住品质较好的房子、居住空间可以满足的房子之外。更好地满足三代人的需求，具有更高的价值。

除了颜值高之外，我们也来看看2022年备受关注、人流量比较旺盛的西城二手房小区。买房想要稳定、想要轻松过日子的家长朋友们孩子换学校证书可以关注他们。

1.德胜，榆中西里，榆中西里

在连续两年经历下半年成交掉头之后，渝中西里、渝中西里依然保持该区域成交量第一的位置。有以下几个原因：

1）可用房间多，流通方便；

2）房屋房龄尚可，1990年以后建的房子很多，西丽也有很多有电梯的房子；

3）区内学校略弱于德胜的新街口、站站路、什刹海等地区二手房单价与德胜接近。

4）该车700万左右即可购买，在德胜细分市场相当友好。

从社区居民情况来看，东丽+西丽总户数有6000户。 1公里内有8号线、10号线、12号线3条地铁线路。北三环位置，去哪里上班都方便。交通便利，院内生活设施齐全。北侧还有元大都公园。周边还有多家顶级三甲医院，如安贞医院、中日友好医院、北大第三医院等。购物的话，安贞有华联。

小区缺点：

1.属性只能说是不错。庭院品质欠缺是老小区的一个短板。对环境的追求和居住体验的改善只有在孩子毕业后才能得到改善；

2、人口密度高，租户多，且小区内商业对外开放，导致小区人口较多；

3、内部停车位紧张，小区外路边标注的停车位夜间几乎无法使用。如果你把车开到前面，就会有人从后面抓住你，更不用说如果你来路边过夜了，主要道路是双站台的。

4、上学的不确定性依然存在。 23-24岁的孩子很多，名额紧缺。大概率会有很多学校在区外，未来政策会如何实施还不得而知。所以如果你25年后能上学，你就可以押注。三凡学堂的朋友们请谨慎。三范育中是一所很好的学校，可以为你提供区域内的五通衔接。如果能留在西师大转校和附小就很惊喜了，所以想报读。下限的逻辑决定了是否选择这个。而且，在三凡小学，由于直招生，2020年731项目之前的孩子需要五年半的时间才能安顿下来，单校名额都填不满，可见学位有多少。紧张的。

如果你的孩子要到25年后才上学，而你想在德胜买一套相对便宜的房子，这里相比裕祥小区还是有一些优势的。

2.广州外国语大学，荣丰2008，乐城，元元明园

总是有人问，像广外广牛这样的板块的房子保值吗？我的看法是，如果看老小区的价格，上面提到的德胜13万的价格就是购房价。在广外，虽然该板块有8万多套房屋、14万多个小区，但老小区整体价格都在10万左右，很多都在10以下，如果你问我的话，也是在二环路。房子的年代、庭院、生活条件都差不多。这3万的差价在于教育资源。就老小区而言，核心区一套条件差的房子能卖到10万元，但3万元的空间可能和房子关系不大；而广外地区优质吊顶小区洪山世家的单价在13万元到14万元，但德胜同一个商品房小区，你看到的价格是17元或者18元，还是一个价格作为学校的差距。

所以得出结论。购买广州外国语大学有区位、交通、居住、医疗等优势，基础设施配套齐全。与非东海区相比，还具有进入西城上学的优势。选择这个地方的逻辑是西城各个档次的二手房因为学校的原因存在价格差距。如果这个缺点不被弥补，价格差异将永远存在。更多的是相对热门的学区板块和购买成本较低的后续板块。好处是入学风险。下限较低。缺点是，由于年代久远而缺乏自住属性的房屋，由于其流通性或抗跌价能力，其市场价值明显低于领先学区的房屋。

荣丰2008

从2022年广州外国语大学热门住宅小区来看，融丰、乐成、缘雁名园等是较受关注的小区之一。荣丰2008是二环路最大的社区之一，住宅规模6000多户。它从2002年发展到2008年奥运会，从非常男女更名为荣丰2008。这也反映出这是一个年轻人很多的社区。如今，社区里乱七八糟的东西少了，老人和孩子也多了，包括周边学校的孩子。许多老师也住在这里。

整个广州外汇交易区位于二环路。社区里的生活设施不用说，商业店也很多。值得一提的是，16号线开通后，荣丰终于摆脱了地铁的弊端。该社区距观应站仅约300米，是名副其实的低价地铁站。

从户型和价格来看，住宅区多为小户型，以单间、复式为主，建筑面积在20-40平方米，价值4-5的住宅较多万元。因此，整个北京的二手房交易非常活跃。也是房地产市场的晴雨表。荣丰的月交易量不足两位数，说明北京市场不太好。近一年来这个小区的价格波动并不是很大。虽然成交量不错，但由于面积较小，价格大幅上涨。越来越窄。

该社区的缺点是居民数量较多。住在这里的球迷表示，早高峰期间电梯出现故障。另外，质量一般，停车位紧张。室外停车时路边会有贴纸。

乐城

说说乐城吧。与荣丰相比，无论是单间还是一居室面积都更大，可用空间和居住实用性更强。与去年相比，乐城的价格还是略高，保值性较好。好的。

然而，如果我评论一下我自己的住宿体验，这些社区都是公寓面积中等的塔楼。停车位非常紧张。就连电动车、老年踏板车白天也停满。看了庭院，感觉环境比荣丰弱一些。地面只是不整齐，但也不是很干净。

小区的好处是所有的房子都有电梯，而且还受益于地铁16号线的开通。小区西门外就有海淀南路站，这也弥补了小区的缺点。地铁。这对小户型小区的流通和租金影响很大。有改善。

1.单间公寓和一居室公寓哪个更容易卖？

流通量也差不多。还有很多人在这里定居上学。虽然工作室都是朝北的，但总价较低。从历史成交情况来看，不少人选择工作室作为首选。近期，一居室成交量略有增加。

2.现在一室公寓或一居室的价格是多少？一年能卖多少套？

市场正常情况下，中介报道，好楼层的朝北开间售价在490-500。 7月至8月，低层售价为438和468，6月高层售价为480-490。好的楼层一居室售价510-520左右，单间一居室一年就可以卖掉。售出约20套。

3、乐城11月、12月近期成交情况如何？

12.18，87.34平米，中层东南2房，775万；

12.11，45.47平，1房，低层朝南，502万；

11.20，63.83平米，中层南北1房，620万；

11.19，92.56平米，西中层3房，850万；

11.7、105.31平米、东南低层3房、853万；

11.1、45.48平米、中层东南1房、518万；

4、16号线红莲南站500万元除了乐城还有其他选择吗？

站站西街四合院的1-2房，40-60平米左右，也比较好卖。 90年代出生的房子，公房税费较低，也有带电梯的房子。但板式建筑的价格优势仍然导致成交较多。

3.圆圆明圆

我觉得和西城的新景家园很像。我就是舍不得买，但又没有太多其他选择，感觉好不了也好坏也好。与荣丰乐城相比，这个小区的居住条件要好很多，而且动迁房和商品房是混合用途的小区，并不孤立。当你进入社区大门时，你会被密集停放的汽车包围，提醒你这是经济适用房，但当你走进去时，你的看法会发生变化。中心设有大型活动空间和花园。可以看到商品房的影子。一般来说，对庭院有一定的要求，但对商品房来说还不够。圆圆明园在广州外外有优势。

从价格上来说，这里500万元以上就可以买到一套50平米的公寓，800万元左右就可以看上一套小两居室。但小户型所在的建筑基本都是塔楼，一层有8户或11户，密度比较高。

小区马路对面是四中南校区，也是受益于16号线开通的小区，但距离地铁距离比荣丰、乐城远一些。

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