panda Q: 问题： 您好，我想在通州买一套改良房，考虑到资产保值增值，以新房为主，总价750左右。目前我看的有国誉Mirai Joy、乡村花园天地、融誉、金地1座、盛世天玺。请给我一些建议。因为想自己住，所以目前觉得和世街、盛世天玺、金地1座的单位最好。但不知道开发商有没有保证。另外金地有点远，但价格合适。不知道国誉Mirai Joy作为共有产权房，未来的流动性如何。公寓布局确实有点牵强。与其他楼盘相比，我感觉户型较差。还有更多
A:回复；您好，感谢您的信任！首先建议仔细阅读星球精华专栏的文章。通州跑赢市场精选指南。通州重点发展的是运河商务中心，周边有万达商务区、五邑花园商务区、二级商务区等。未来，当运河商务人口增多时，绿园商务区将最先享受市场红利。中心已满。其他板块只能跟随通州的走势。通州是长远的好，但好并不是通州的所有地区。其他板块只能在通州才能带动整体上涨，
目前来看，全面上涨的可能性较小；国誉未来欢乐、碧桂园和世街、盛世天玺、金地1号楼的主要买家基本都是通勤族。五邑花园是目前通州最值得购买的地段，而副中心在最初消息传出后，通州大部分楼盘领涨，造成目前的溢价。通州的定位虽然很高，但目前的价值却比较弱。再加上长期双限不利因素，未来大概率是全市平均水平。从房地产投资的角度来看，一个行业的周期分为四个阶段。第一是概念炒作，第二是土地炒作，第三是配套炒作，最后是供需炒作。这就是一个扇区的完整生命周期。
通州仍然是概念板块，但房价已经提前透支。买新区的逻辑是5年后买价值9/9/10万的板块。如果通州未来的计划全面实施的话，价值将是六万甚至七万。但现在土地还在晒干的时候就卖到了6万到7万。我们今天买的价格太高了，这意味着未来的利润会减少。如果短期内没有大的行情走势，你将面临坚守的风险。通州从长远来看是好事，但对整个通州来说却不是好事。
五邑花园商务区东侧为行政办公区，西侧为运河CBD，南侧为运河风光。通州重点发展新城，新城重点发展五河交汇的运河商贸中心。五邑花园商务区恰好位于市政府西侧，这个区域过去并不是通州的重点开发区域，因为市政府搬到这里后，整个通州新城规划都向北推进，所以这个地方成为了核心区域；运河商务中心辐射，区域品质遍及通州
就连整个北京都稀缺。紧邻大运河风光。这样的区域符合通州的最终改善目标。荣宇该地块属于通州新城01号地块。毫无疑问，这是质量最好的部分。未来，这个地区将不再是缺乏购买力的人；如果是750左右，买通州建议优先考虑荣裕，其他楼盘建议放弃。通州效益最先体现的区域是五邑花园，而融誉将成为该商圈的标杆楼盘。买这个房产至少有想象的空间；祝一切顺利，如有疑问请联系我们！
Q: 问题： 景老师太棒了！最近，我和老婆想换房子。我们在通州次区万科城市之光有一套自住的两居室公寓。这是唯一适合五岁以上的人，并附带第一套房子贷款的。资金200左右，买房的话首付总共可以460-500。我和我的妻子都在亦庄工作。我们没有户口，只有工作居住证。既然要申请积分安家，工作和居住的加分就更重要了。
孩子今年2岁，在邻近学校的升学前景不明朗。我感觉4年后无论他回到亦庄还是通州，中学都不会有太大的进步。另外，我是IT行业的，而亦庄基本只有京东，所以感觉机会没有北方那么多，前景也没有北方那么好。综合考虑，1、如果要搬到海淀区，孩子将来要上学、换工作。但就业、居住落户加分将受到影响。我想到的解决办法就是攒几年钱，然后搬到城外六区。我想买一套，不知道可行吗？景老师可以帮忙推荐一个社区吗？我个人会比较倾向于清河地区。
2、换到昌平回龙观地区的好处是不会影响积分的结算，换工作的时候也可以考虑到。缺点是孩子以后要上学。回龙观地区有中学161所，昌平二中（南校区）、第一师范大学附属育新（回龙观）。你能根据房子+学校的价值推荐一个社区吗？谢谢你！附注我参观过金隅华盛顿。社区管理还是不错的。不知道两居室的首付够不够。两居室基本都是630+
A: 回复： 您好，感谢您的信任！ 1、二级渠道大概率不会安排特别优秀的教育资源。你可以和通州比较一下。通州有市政府，但学区并不是特别突出。亦庄为何持续注入优质教育资源？因为有高科技产业，这是国家的主导作用。是的，通州虽然定位很高，但它仍然是一座空城。就算是安排优质资源，也是以后的事了。二级运河也是如此。虽然距离亦庄很近，但并没有享受到亦庄带来的红利。增速与亦庄一样高。两个核心板块之间存在较大差距。去年，亦庄的增速在两区中最高，达到40%。二级通道非常弱，基本上可以归类为横向通道。其次，亦庄的发展框架是向东南拓展。虽然二级频道比较新，优质盘也不少，但亦庄的大腿也抱不住，通州又太远，位置尴尬。卖词曲的盘是对的。
2、就长期置换而言，清河和回龙观都适合投资物业。如果你从次区转去这两个地区中的任何一个，只要房地产不是太差，都不会亏本。方向是正确的。清河是海淀的学生。不过，选择的市场可能品质不如回龙观，也能跟得上市场。回龙观选择的市场处于行业第一梯队。金隅华府常年是回龙观的龙头市场，回龙观常年交易额位居北京前三区之一。并且可以考虑积分结算。清河、回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价稳步上涨，比较靠谱。清河可关注来真家园
Q: 问题： 景先生您好，读了您的文章，我深受启发。我想和你谈谈选房子的事。个人情况： 1、我是一个小镇的话题艺人，33岁，京都，家庭年收入100。最大的已经两岁多了，明年要上幼儿园了。第二个孩子即将出生。 2019年底，我在石佛营动力买了一套顶楼的两居室。现在二胎快要出生了，从上面爬上去确实不太方便。
3、如果现在把房子卖掉，我父母把老家的两套房子卖掉，我大概会得到300万以上。如果综合起来，我估计可以看550左右的房子。 4.国家目前有免征个人所得税的政策，对于我这样有二年房的人来说是一件好事。需求如下： 1. 由于我有两个孩子，我想为我的孩子找一所类似的学校。石佛营的学校真的很差；
2、我从事互联网行业，跳槽的地方基本都是在中关村、望京、西二旗等地。 3、学区房价格太高。我只能用这些钱买一套一居室的公寓，然后只能租房子。互联网本身就不是很稳定，这对我来说是一个很大的挑战。 4、房子最好有电梯。如果没有电梯，请寻找较低楼层。对于有两个孩子的家庭来说，爬楼梯绝对是一个挑战
选房攻略：看了房子之后，想买亚运村一带的房子。我主要看的是安徽李，其次是看安徽北李修园。 1.我之前租房子的时候住在安徽省。那里的社区真的很好。有12万平方米的大花园。对于老人照顾孩子来说非常方便。这样既省钱又安全。我母亲在那里遇到了几个抚养孩子的朋友，所以她在那里并不孤单。但那里的小学相对较差，初中可以去嘉铭分校； 2.安徽北里修园的学校比较好，可以去陈经纶嘉铭分校，九年。但那里没有社区环境，我的钱只能买社区里比较劣质的房子。 3.关于交通，我感觉安徽有一些问题：
1、从行业选择来看：亚运村这几年变化不大，行业也很一般。我感觉保值还可以，但是增长潜力一般。我亲眼目睹时佛英的病情逐渐好转。我在这里住了一年多了，朝阳站、万向汇、老小区都进行了改造，各种路网也建成了。未来朝阳站将开发商业设施，并开通3号线。我觉得这里还有继续成长的空间。
2、从社区选择的角度来看。安徽里的房子都比较老旧，房间和建筑的类型也很多。这个社区的优点是热闹，缺点是也很热闹（很乱），人的构成也比较乱。我认为这限制了他的教育水平和保值空间。修园在这方面感觉比较好，但是这里的房子确实太贵了。以我的预算，只能买那里流通性差的房子，实在不敢接手。这里我想问的是： 1、以我目前的情况，是否适合离家出走？ 2、选择亚运村赛段对我来说是好是坏？还有更好的选择吗？ 3、假设我选择亚运村，我选择安徽省对吗？
A: 回复： 您好，感谢您的信任！ 1.是否适合销售取决于您购买的产品。石佛营东里较老，石佛营地区有优质二手房，如华业玫瑰郡、晨光家园、宣德、公园1872；山车盘的八里庄北里和石佛营东里价格差不多，但整体社区管理优于石佛营东里；其次，石佛营紧邻朝阳大悦城、大悦城，周边地区充斥着劣质商品房。该区域购房者的特点是要么选择大悦城附近的次新商品房。如果价格不够高，部分会溢出到东部的长营地段。石佛营东里就在这个地段。竞争优势非常稀缺，所以市场一直不是很好；价格并没有上涨太多；
2、亚运村虽然这几年已经过时了，但是地域文化很好，人文品质也很高，房子的保值性很好。安徽李还好。安徽北里秀园有学区溢价，其中包括惠中里。同样是非常严重的学区溢价现象。隔壁保利金泉的商品房小区2006年的价格就接近10万。秀园惠中里额外的就是学区溢价。简单来说，无论你从石佛营动力搬到该地区购买哪一处房产，都比继续持有石佛营动力更有价值；
3、抛开学区属性，从纯粹的投资角度来看，亚运村的成长环境与朝阳大悦城相比。大悦城具有更大的增长空间和更高的房价上限。朝阳年轻人能聚集的地方只有两个，一是三里屯，二是朝阳大悦城。三里屯主要提供公共服务。除了公共服务之外，朝阳大悦城的整体人居环境也位居朝阳前列。东三环国贸中心以北有断层。南部相对优质的区域是大望路、双井；国贸北到三元桥没有优质商圈，都是老房子。
东边是朝阳公园豪宅，东边是朝庆。拥有成熟的配套设施和一大批全新优质楼盘。此外，单纯依靠国贸的天然优势，潮青已成为国贸地区购买力最强的区；这也是这个区域的房价被推高的原因，如果你做一个纯粹的投资计划，把石佛营动力的房子卖掉，收入会相当不错。有了一定的杠杆，就可以在大悦城附近买到一套优质的三居室。有利于资产保值增值，容易获得板块红利；建议仔细阅读星球之巅的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》。祝一切顺利。如果您还有任何疑问，请再次询问我。
Q: 问题： 您好，我儿子刚满18周岁，已具备购房资格。银河湾原有的面积为270平方米，官庄保利花园的面积为89平方米。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右就会住进自己的房子，3、不住自己的房子，租金相对会好一些。投资资金约1200万
问题如下1.因为我现在在朝庆路段，所以我比较关心这个路段哪个比较好：天鹅湾、罗马花园、润丰水尚、华芳宜城和怡翠园？ 2. 我最近爱上了天鹅湾的一套复式公寓。房屋原面积66平方米。实际建筑面积约100平方米。报价为890万。装修风格和品质都很好。业主2年前以730万买下。您认为值什么价格？得到它
3、该板块的银河湾单价从2000年的8万涨到现在的10万，但实际成交价在9万左右。银河还有投资价值吗？毕竟这栋房子已经有20年的历史了。 4、盈科中心和麒麟公馆70年居住证的公寓有投资价值吗？ 5、潮清区利亚一城的经济适用房是否有投资价值，主要考虑未来是否改造或拆除。
A: 回复： 您好， 1、5:朝庆成交量常年位居北京前三名。这类优质商圈楼盘综合指数越高，越容易跑在市场的前面；其中增长最好的是天鹅湾，其次是怡翠园；罗马花园、润丰水尚、华芳宜城处于同一增长线上。这些属性的品质是肉眼可见的；质量越高，增长率越高，因为该地区不存在供应不足的情况。购买力，供给始终小于需求，好房产、好住房越来越稀缺；价格自然会上涨；建议优先选择商品房。
2、在具体选择小户型时，建议不要竞拍新房，仅用大众的眼睛来选择新房；普通公寓；坐北朝南的为好。小复式的利用率很差，住起来也不是那么舒服，面积本身也不大。如果分成两层，每层的活动空间会更小； 3、银河湾具有良好的保值属性。如果房屋品质高的话，升值会领先于市场，因为都是大户型。这个指标在市场上已经是非常好的了；投资特别大的公寓并不是最好的选择，因为流动性会很差。原则是核心地段优质房产易租、易贷、易住、易卖；
4、盈科中心和麒麟大厦原为商业写字楼，现已改造成住宅物业。住宅享有优质的区域设施和物业；这种性质的公寓后来的物业基本上都很差，因为单位少，没有利润； 5、长影目前的价值主要是本地置换+即时通勤。并不是说所有地区都应该追求高品质商品房。要看这个地区的购买力和这个地区的价格是否匹配。单价过高的长盈单位将会出现溢价。结果，上升动力不足，还不如更满意；或者它只需要上市；祝您一切顺利！
Q: 问题： 景先生您好！看到你的分析很有说服力，我也不确定是买房还是换房，所以来这里求教。我在西城牛街拥有一套103平米的两室两卫的公寓。我和父母住在一起。我儿子在国外读书，不知道他将来是否会回国。我一直有一个愿望，想改善一套三居室以上的公寓，但在二环以外的地区，需要卖掉这套房子，加几百万才能实现，而且户籍又不忍心位于首都核心区域。另一种可能是再购买一套500万元以下的三居室或两居室小房子。南部和东部的位置更适合我家的情况，但我不确定额外购买这样的房子是否有意义。最后一种可能是按兵不动，不买也不卖。这样就没有贷款压力了，但是不知道我们是不是错过了这个政策利好的机会。想请教您一些建议，谢谢！
A: 回复： 您好，感谢您的信任！ 1、如果没有更稳定的理财渠道，投资核心城市核心地段的房产是目前老百姓抵御通胀的最佳方式。只要北京的楼盘选择不太差，就很容易获得板块红利。现阶段，有人认为北京地区房价的下降是由于市场分化和市场周期现象造成的。每个行业都有波动，房地产也不例外。从长远来看，北京黄金地段的优质住房只会上涨。当遇到重大市场情况时，就会上涨得太快。冷静期是一种回调现象，接下来下一轮市场价格将继续攀升。导致房价上涨的主要因素是货币超发。建议阅读精华文章《08#史诗级通胀，老百姓的对策》。
2、牛街房屋保值性好。升值相对较好的楼盘有万和世家、凯地尚府、风华豪景、泰和嘉园。他们按顺序排列。这些房产相对稀缺，并且很可能在未来仍然如此。往上走，可以通过星球精华16#专栏2017-2022年北京各区房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看房地产市场行情；其他房地产项目只能起到保值作用，其增值属性可能不如产业资源集中的地区。北京的房地产市场是基于点分布逻辑而不是环逻辑，而老房子是基于环逻辑。二环比三环好，三环比四环差。但增值逻辑是资源集中、辐射的优质商圈。品质地产。如果您想出售牛街现有的房屋，建议换取资源集中地区的优质房产。您可以根据您的预算和优先级进行选择。如果您喜欢该楼盘，可以进一步考虑。如果不想直接投资500买个小户型。您也可以添加完整信息并再次询问。比如你卖牛街+手头现金能拿到什么价格，你的预期仓位是多少？祝一切顺利
Q: 问题： 景先生您好！我的情况是这样的：我的妻子5年前调到北京工作，在北京领取社保已经5年了。现在我刚好有资格在北京买房。由于我还没有办理北京户口，为了孩子的教育，目前我们分居两地。我和孩子们生活在家乡的一个新一线城市。我的配偶在西单金融街工作，在我工作单位附近租了一套房子（单位可以报销大部分房租。如果我和孩子不搬到北京，我的配偶可以一直住在出租的房子里。因此，有无需考虑配偶的通勤距离）。
在北京买房的主要需求是保值增值，同时也考虑到未来自住的需要，如果有北京户口，孩子可以在北京上学。当然，孩子已经上初二了，不一定能等到有了北京户口才能参加北京高考。但孩子的学习成绩不错，很有可能考上北京上大学。我想在北京为我的孩子们保留一套公寓。即使孩子在另一个城市长大发展，那就把北京的房子卖掉，换成孩子居住城市的房产。因此，我们还需要考虑十年后如何行动。
目前，我能拿出7到800万元的现金作为首付，我想把房子的总价控制在1200万元以内。至少需要两间卧室，最好是三间卧室。由于我对北京不是特别熟悉，加上老婆平时工作比较忙，所以我没有时间去北京慢慢看房。只是不知道这种情况下哪个位置更适合我买房？目前，有人推荐“国宇万和城”和丰台第一家“天悦山河”；开发区内还有“橡树湾”。我愿意给您更专业的买房建议。谢谢！
A: 回复： 您好，感谢您的信任！ 1、我在星球精华专栏文章86#丰台跑赢市场精选图里对整个丰台地区进行了分析；以天悦山河和国宇万河城目前的售价来看，未来在二手市场上的优势并不是很明显。该区域的万科紫苑2017年售价8万，五年后的今天依然是8万。只有楼层好、户型好、品质高的房子才能卖到八万以上。此区域最佳购买年龄是18-19岁，
17年后，这个区域从8万下降到最低的6万，然后在20-21年又回落到8万。万科紫园是该区域的标杆楼盘，紧随其后的是假日风光，随后是天虹美誉、建红邦；天悦山河在位置上不如万科。它靠近高速公路。唯一的卖点就是所谓的高科技住宅。该区域保值还可以，但升值一般；您可以通过星球精华栏目16#查看2017-2022年北京各区房地产价格涨幅。潜在收益分析（历史交易大数据）可查看详细的房地产市场行情；西红门属于大兴西线的先导路段，但主要是通勤者需要的区域； Oak Bay还可以，但是位置离核心位置稍远。存在不确定性；详情请参阅星球本质专栏文章84#大兴跑赢市场精选指南；这里我就不多说了！
2. 目前，在北京投资房地产有两种常见的策略。一是追求最大潜力，二是追求稳定增长。您目前的购房想法属于第一种，追求最大的潜力。这样一来，区域楼盘如果选择得当，就能实现爆击；但如果对楼市没有特别深入的研究，没有建立成熟的价格体系，很容易进入冷门地段。冷门地段的房屋一般面积较大、价格较低。如果随着市场的上涨，收入会比较可观，但如果不做深入的市场背景研究就贸然进入，很容易洼地变成坑，上车容易却难下车；
如果您没有在北京买房的经验，建议选择稳健增长的策略。稳健增长意味着放弃高风险、高回报，选择确定性高的行业。即使增值不多，只要有回报，后期就有机会更换升级、继续建仓；今天的房地产投资最重要的是评估风险的能力。价格越低，风险就越大。价格越高，风险越小。建议仔细阅读星球精华专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则文章来理解该文章。核心投资非常简单，
具体到你购房事宜，这三个板块1200以内，无论是丰台还是大兴，这些区域有一个共同的特点，就是刚需客户比例很大。 1200是小幅提升的预算，要关注市内热门板块。这些板块的房价不会大幅波动，容易收获板块红利；我家在金融街工作，如果想买离单位近的，可以看看丽泽板块、顺驰蓝调、金泰城荔湾；两个楼盘地段质量和品质都很好，性价比也不错。房价会随着丽泽的变现而慢慢上涨。这个计划更适合你。关注星球精华栏目86#丰台跑赢市场精选指南文章进行精选跑赢。市场是最低要求，祝大家一切顺利！
Q: 问题： 景老师太棒了！我仔细阅读了星球之巅的文章精华，受益匪浅。现在我介绍一下我的情况。 2010年之前，我在涿州投资了3套两居室，目前市值约180万元。 2017年，我在固安抵押了2套二层公寓和1套一居室。目前价格已减半，每年还贷2000万元左右。房山户口，良乡有4处房产，市值1700W。潘家园一套两居室，面积117平米，市值660万。目前没有房票，夫妻俩年收入25000W，请景先生指导一下！资产如何增值及最佳优化方案！谢谢！
A: 接听；您好，感谢您的信任！您的房地产布局策略存在一些问题。希望您在此期间能够获得不错的利润。现在调整立场还为时不晚。尽管房地产城镇化红利期即将结束，但城镇板块红利仍在。事情还没有结束。这是一个大多数人不知道的概念。你只要看新闻就能知道一个行业正在发生什么，但要真正了解某个细分市场，需要大量的研究；
具体建议： 1、先卖掉涿州的3套房子和固安的3套房子；良乡或者潘家园就留一套（如果住良乡就留2-3房面积最好的小区）；卖掉所有其他的。如果不住在良乡、潘家园，可以全部卖掉。良乡、涿州、固安等地没有核心产业支撑，未来增长空间有限；这种房子继续持有会增加时间和成本，反而会造成成本和效率的损失；潘家园虽位于三环核心位置附近，但商圈本身并不具备水准，动迁房占区域住宅的90%；增速也落后于市场；
拥有房票后，可以添加一定的杠杆，购买优质地区的优质房产；这样，即使你一个人住，你的生活质量也会提高，主要是吃板块红利；你的年收入稍低，但资产数量相对优质。你的主要任务应该是盘活现有资产，增加杠杆，让资产升值；如果2房票全部卖完，就可以拥有2套三居室，分开安排。如果您保留一套公寓，请选择三居室的公寓；购买只需点击主要部分即可；祝您一切顺利！在此期间如果您有任何疑问，请随时向我提问；
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用户评论
北京楼市一直是我关注的话题，这个预测很有意思，让我对未来房地产的发展有了新的思考！
有19位网友表示赞同！
未来5-10年？这可是我投资生涯的关键期啊！该想想是不是应该转向这类房屋了。
有12位网友表示赞同！
说“此类房屋最吃香”，真是太笼统了！哪一类的房屋你们具体指呢？希望能说得更详细一点!
有14位网友表示赞同！
我对楼市趋势并不了解，这个文章让我很有兴趣去学习更多相关资讯！以后再考虑购房的时候，得把这些预测因素纳进去咯。
有20位网友表示赞同！
我感觉这篇文章挺有道理的，未来年轻人更注重生活体验和品质，这类房屋确实很符合他们的需求。
有19位网友表示赞同！
我想说，楼市变化莫测，任何预测都只能参考，不能完全相信。还是得多关注实际情况才能做出明智的决定！
有8位网友表示赞同！
这篇文章让我想起我小时候住的房子，那时候空间大又舒适，现在年轻人更注重户型的实用性了呀!
有16位网友表示赞同！
未来5-10年？我觉得时间点有点太长啦，楼市变化很快，谁能预知未来呢？建议写一点更有参考价值的内容！
有19位网友表示赞同！
这么一篇文章也让我对楼市的未来感到不安啊。现在房价已经很高了，也不知道未来还会涨多少？！
有16位网友表示赞同！
楼市预测本来就充满不确定性，这篇文章只是提供了一种观点，大家可以参考一下就好，不要过度解读！
有10位网友表示赞同！
说这类房屋最吃香那肯定指的是小户型啊？现在年轻人经济条件有限还是更倾向选择这种类型的房子吧!
有15位网友表示赞同！
未来5-10年会发生很多变化，楼市也会随着时代发展不断演变。谁说得清未来的趋势呢？
有14位网友表示赞同！
我觉得文章分析得很有深度，结合了一些当下社会的变化来谈论未来的楼市走向。值得深思啊！
有6位网友表示赞同！
预测未来5-10年哪种房屋最吃香也太复杂了!
有5位网友表示赞同！
这篇文章让我更加了解现在的年轻人想居住什么样的环境，也为未来购房有了新的思考方向!
有10位网友表示赞同！
我个人比较看好生态型、智能型等未来的房屋风格，你觉得呢？
有14位网友表示赞同！
我觉得楼市发展还是要看政策引导和市场供需关系的变化。文章说的这些只是其中一部分因素而已！
有13位网友表示赞同！
希望未来能建造出更加舒适、环保的房屋类型。毕竟房子是我们的家啊！
有20位网友表示赞同！