了解房改房：购买注意事项全解析

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住房改革是国家对工资中不含住房消费基金的职工提供的一种补偿形式。它是住房制度向住房商品化转变的一种形式。其价格不是由市场供求决定，而是由政府在实现住房简单再生产、建立保障性住房的基础上确定。社会保障住房供应制度的原则是按标准价或成本价出售。

住房改革对谁可以出售房屋有限制。并不是所有人都能享受房改优惠政策。能够购买房改出售住房的人，仅限于居住一次性成套公共住房的居民和符合住房分配条件的职工。

在房改和住房销售过程中，控制了购房面积，规定了人均可购买建筑面积的控制指标，防止一些人大量低价购买公有住房。数量巨大，造成国有资产流失。

2、房改交易中化解风险的注意事项

A.了解产权的可靠性。要确认房产的所有人与卖家是否为同一人，可以到房屋管理部门查询房产证的真实性，确认原单位是否允许转售，了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意转让，因为大多数公房在进行房改时，原单位保留优先回购的权利，并了解分担费用是否已按成本价支付。

B. 确认登记区域及使用期限。房产证包括建筑面积、使用面积、室内实际面积；房产证一般载明建筑面积、户型、土地使用年限以及是否缴纳摊款。此外，土地出让金也是房改必须缴纳的相关费用，由原业主缴纳。

C、了解房屋背景及周边环境。查清装修后的房子是否拖欠物业管理费和水电煤气费，房子是否抵押给银行。如有配套设施，必须现场使用，确认是否有损坏。观察室内外电线是否老化，“三米”是否出屋，电话线是否接通，是普通电话还是宽带，小区绿化、治安状况及居住条件。电梯质量等

D.确定房价的合理性。房屋的价值可以通过反复比较市场上的房屋买卖信息来确定。购房者还应该多关注媒体信息、广告、宣传，然后与自己选择的房子进行比较。也可以委托诚信的中介公司或评估公司进行评估，以便双方达成合理的房价。

E、认真办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后一步，也是最重要的一步。切勿先付钱后过户或先过户后付钱。付款和交接时间也是一个非常重要的问题。建议买卖双方考虑将房款存放在值得信赖的单位妥善保管。过户手续完成后，相应的房款将退还给卖家。

三、房改房过户流程

A、买卖双方建立信息沟通渠道。买方了解房屋的整体现状和产权情况，要求卖方提供法律文件，包括房屋所有权证、身份证件等文件。

B、如果卖方提供的房屋合法，可以挂牌交易，买方可以支付购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方就房屋所在地、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权管理等事宜协商达成协议后，双方签署至少三份房屋买卖合同合同。

C、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请并接受审核。买卖双方向房产管理部门提交申请手续后，房产管理部门须审核相关文件，审核产权，对符合挂牌条件的房屋办理过户手续。对无产权或部分产权且未取得其他产权人书面同意的，不予受理。禁止申请上市交易。

D. 签订合同。房地产交易管理部门按照交易部门事先设定的审批权限，根据交易房屋的产权状况和购买对象，分步申请审批。交易双方方可办理合同签署手续。

E、纳税。税费的构成相对复杂，取决于交易的性质。例如，房改房、动迁房、经济适用房和其他商品房的税种构成是不同的。

F、办理产权转让手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易材料转交发证部门，购房人凭收到通知书到发证部门申领新的产权证书。房屋所有权证。

G、对于贷款的买方，与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审查买家的信用，并对双方想要交易的房子进行评估，以确定买家的贷款。然后银行批准买方的贷款。双方完成产权登记变更、购房者收到房屋所有权证后，银行将一次性发放贷款。

H、买受人取得房屋所有权证并支付全部房款，出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方之间的二手房买卖合同将全面履行。