panda 大家好，学区政策调整对房地产市场的影响分析相信很多的网友都不是很明白，包括也是一样，不过没有关系，接下来就来为大家分享关于学区政策调整对房地产市场的影响分析和的一些知识点，大家可以关注收藏，免得下次来找不到哦，下面我们开始吧！
这两天，各区招生政策陆续出炉。从大家密切关注的东西方和海潮公布的细节来看，可以说带来了好消息，也带来了坏消息。好消息是，与去年相比，没有太大变化。父母的心理发生了变化。期待是有的，但坏消息是政策依然严格，买房、上学仍然存在不确定性。
首先说一下西城从幼儿园到小学的招生方式。
首先是民办学校、公办寄宿学校批量招生，全区招生，其次是学区分配，然后是区内注册，多校招生，最后分配名额。大多数在学区购买房屋的家庭主要关心的是学区内的注册和划入多所学校。适龄儿童需在集体户、公户中分配名额，并按本市户籍待遇。
说白了，前者是单一学校，而后者则可能在学区内就读，也可能在学区外就读。西城区的这部分政策与去年相同，大部分家长都有所期待。尤其是在热门学区，像金德跃这样的孩子可能会出区，因为目前还没有学校扩班的消息，只能等到学校发布招生简章后再做分析。
去年，德胜、月潭学区没有学校，调转的学校都是邻近学区有足够名额的学校。
德胜转学到新街口小鱼桃园、志成小学、经师附属小学、芽儿胡同、十三中附属小学、什刹海小学；月坛学区有四个区域，分别是什刹海甲小学花儿胡同、寿水河实验二小学；站站路上的西外小学、建大小学、奋进银河。这两个学区都比较好。这里相对来说是指小学到初中这方面的进步。还好，小学的情况也还可以。
广州外国语学校还有青年湖和三一里两所小学。这两所小学本身就很一般。广州外国语学校从小学到初中有四所中学，还有像二二这样还不错的学校。
最后还有光牛小学、康乐里小学、北小广内小学、宣武会小学、登莱小学。这里比较好的是康乐里，但是光牛的小学不太好。
其他地区的可以参考去年的这张图。比如淘白、站站路等调整都没有离开小区，学校从小学到初中通达良好。因此，今年的房价比较坚挺，成交量也不错。也可以是一种选择，但未来几年，需要注意学位的充分性。
因此，从今年、明年、后年的出生率来看，进入高等教育的情况仍然不太乐观。而且，去年的政策明确提出了指导预期，这是为未来三年做铺垫。因此，想要在西城上学的家长们，还是需要做好心理准备，但随着7月31日前家庭对学龄儿童的需求减少，不离区的学生数量可能会相应减少。
政策中提到的另一点是公户。公户政策出台后，必须对这些家庭进行学区安排，但其录取顺序相对较低。政策中还明确提出，需要全区分配席位。
另外需要特别提到的一点，招生政策中也强调了这一点（如图），那就是必须提交申请，审核后确认入学。这些家庭应特别关注相关手续和信息，以免耽误孩子入学。
接下来说说东城。
它是北京第一个实行多校分区的地区。东城局势相对稳定。东城的稳定不仅在于多校学区实施早，还在于孩子们没有太大的择校空间。去年6月，3月29日东城选座结果一出来，很多家长就一头雾水，因为基本上没有他们的踪影。与西城名额不够就去名额够多的学校不同，东城的学校确实很多。比如，家里有两个孩子，老大在和平里第四小学上学，老二被送到分院，还有一些是租来的，被送到官立学校。有的被送到超出预期的好学校，有的被送到邻近学区的好学校。当然，也有学生被送到不好的学校，有的人高兴，有的人悲伤。
东城的情况是根据这几年的情况来看的。很有可能学校数量会和去年一样多。具体情况还要看6月底的分配结果。
以下是东城去年的招生情况摘录，供大家参考：
和平里学区
河邑：河酒、地坛；四老公租了房子，去了分公司。
和九：地坛和四老房去了安山。
青年湖：来自分局。
安郊学区
方家胡同：黑芝麻
东直门学区
历史学家的实验：西中街，有少量遗迹。
东崇前学区
花卉市场：培新、前门
崇文：前门还剩下少量。
文汇：前门汇文小学
东潮尖学区
历史学家：7名历史学家。
新鲜：汇文怡
龙体学区
板厂：光明
光明广区：光明总部。
天涌学区
一师附小：景泰。
再看看海淀。
海淀的整体情况与去年类似，但海淀在文件开头强调，“2022年，海淀区中小学学额供应仍将面临严峻挑战，学生数量仍将持续增长”。预计义务教育阶段学生总数将增加1万人以上。”很多学校的严肃性我们已经打了预防针，所以今年入学的家长，尤其是热门学区的家长，需要及早做好心理准备，因为座位分配的结果可能并不理想。
与房地产相关的有两点：
一点是，在实施准入资格审查时，强调了住建委的审查资格。去年没有提到这一点，今年实际居住可能会成为重点。
还有一点是，“2022年5月1日（含当日）以后取得的办公、商业、公共建筑、酒店等非住宅用途的房产证，不能作为入园依据”。这是想在海淀购买宿舍上学的家庭要注意的一点，不要被忽悠了。
去年，海淀的情况与西城大致相同。主要和学历情况有关。去年的招生结果比西城乐观。但去年不调整并不意味着今年会稳定。学区中代表羊房店的翠微小学，2021年前将进行转学，被称为网络上最稳定的区域，但去年了解到1911年后购房家庭出现了很多调整。另一个问题是2211具体如何实现。今年文件中的表述与去年相同。答案只能等到7月份才能揭晓。
最后说一下朝阳，
今年朝阳的文件几乎没有变化。朝阳的大部分学校其实都是分招生的，但是前几所学校一直都是分招生的。去年，一些热门学校也因学位问题实施了多校招生。解决办法是一个拥有多所学校和充足的资源也是解决名额短缺的一个办法。今年，人们更关心的是，那些去年没有多所学校的优质学区是否会因为名额问题而无法前往目标学校，只能等待。答案将于6月底揭晓。
说了这么多，肯定有朋友问了，学区政策如何影响房价呢？
其实我总结了以下几种情况：
1、招生政策有重大变化，首次详细公布。对学区交易和价格的好处/影响将大幅波动。作为参考，2018年上半年，东城海淀首次提出多校分区后，近一年后，这两个区域的热门学区板块成交量明显低迷，价格出现明显回调。
2、招生政策发生重大变化，且首次实施，利好/影响学区交易及价格。将会出现较大的波动。参考西城，2020年4月底首次提出731多校政策，21年政策超预期落实后，房价出现明显回调。
3、房地产市场调控政策发生重大变化。参考317，学区属性强的二手房也不能幸免。但在学历相对充足的情况下，18-19岁该类型房的价格回收能力要优于其他二手房。
4、只要学区和楼市政策没有变化，每年年底至次年4-5月是学区房需求较大的时期。下半年成交和价格将横盘或小幅下跌。
5、更适合自住、居住属性强的房子，保值能力更好。去年海淀西城实行多校分区后，7-10月热门区域二手房销售出现分化，老旧小价位价格出现明显回调，占1套房源实属不易出售，但具有一定品质的商品房小区或院落管理相对较好的公房小区价格相对坚挺。
六、促进城区交易内部循环。很多人都问过这个问题。我统一说一下。根据最新的招生政策，2020年7月31日前，西城户籍将会丢失。现在买房还是实行单校政策，所以这一年来一直存在。在价格相对坚挺的学区房板块，修正较多的热门学区存在二手房置换现象，如站站路置换金融街、德胜、月坛等，官方没有统计。 7月31日之前落户的家庭更换数据，因此无法判断。部分交易对市场能产生多大的影响，但从我每天走访市场和每天与购房者咨询中得知，它确实仍然存在。
相关问答
答： 学区新政实施后，对房价的影响主要体现在需求和供给两方面。一方面，对于学区房的家长来说，政策变化可能会降低购房的热情，因为他们的孩子不再仅仅依靠学校质量来决定居住地选择，因此部分学区房的需求有可能下降。另一方面，一些非传统学区的开发项目可能迎来新的机遇，如果政策能够支持提升这些区域的教育资源，吸引更多家长关注，那么相应的房价就可能会上涨。
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答： 当然，学区新政对各个城市和地区的的影响程度并不尽相同，主要取决于政策具体的内容、当地市场的供需情况，以及居民的购房意愿。在政策实施的过程中，相关的指导和调控措施也是至关重要的，需要根据市场反馈及时调整，才能更好地引导房地产市场平稳发展。
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