济南最严限购令后，房子怎么买卖？

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外地有房贷记录,在济首次买房咋算?

各大银行暂未出台落地政策

济南市民齐先生问，5年前他在泰安贷款买过一次房，去年户口迁到济南,泰安的房子也卖了,全家名下一套房也没有。现在准备在济南贷款买房,首付比例是执行二套房还是首套房?

按照最新的调控政策,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套,首付比例提高至60%。其中商业贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

齐先生拥有济南户口,名下没房产,此前在外地有住房贷款记录,在济南申请房贷是否算二套房?据悉,全国范围内的贷款记录都会存到人民银行系统里,济南的银行怎么认定?假如齐先生此前在泰安有过两次房贷,是不是就停贷了?据了解,驻济各大银行暂时尚未出台落地政策,这些问题还需要等待时日才有答案。

卖房得下证满两年，从啥时开始算?

新政施行后买的房，持有2年才能卖

济南楼市新政首次提出限售,限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有的市民甚至中介经纪人认为,下证不满两年的房子就没法卖,那是不是说,现在买房必须买下证满2年的,也就是免增值税的房源?

举个例子,市民甲要在2017年4月20日买一套市民乙的二手房,这套房的下证时间是不是要在2015年4月20日之前才可以?济南市相关职能部门给出的权威解释是,并非如此。要完整理解这一规定,下证满2年才能交易,有两个条件:一是在限购区域内,二是本通知施行之日起购买的。也就是说,甲买了之后必须持有2年才能再次出售。

而在买的时候,不管卖家乙的房产证已经下了多久,这跟持有不满两年征收5.6%的增值税不是一个概念。即便乙的房产证是2017年4月19日刚颁发的,4月20日也能卖,只不过是甲再卖的时候,要等下证满2年。

去章丘长清买房,到哪儿开证明?

济南房管局暂不能为章丘开限购证明

这次调控新政,章丘和长清首次进限购范围。准备在章丘买房的王女士提出,原来章丘不限购,房子随便买,现在肯定也要像主城区一样,先开限购证明。那么,这个限购证明到哪儿开呢?

据了解,济南市房管局暂时不能为章丘开具限购证明。章丘刚撤市划区,房产档案信息尚未与济南联网,因此开不出限购证明。同样,章丘的房产管理部门也无法开具限购证明。长清划区多年,一直是统一管理,开限购证明没什么问题。

如何开限购证明,还需进一步出台相关措施、调整系统,想去章丘购房的市民建议再等等。新房网签系统原来就是全市统一管理,不存在联网问题,主要是存量房即二手房的信息共享有待解决。

去年高溢价土地,得建成现房才能卖?

新政实施后拍地的新项目才执行新规

这次升级版限购政策明确提出,引导企业理性竞价。首次规定结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

去年,济南屡现高溢价土地,比如荣盛地产在郭店拍下的一块土地溢价率高达719%,万科在张马屯拿的土地溢价率超过340%,中垠地产在徐家庄竞得的土地也溢价265%,还有南康地块、彩石地块等均超过150%。这些土地开发成商品房对外销售时,都是在4月20日后。难道都得按新政策,建成现房后才能销售?

济南市建委相关人士表示,这一新规是看项目拍地时间,而不是看楼盘销售时间,也就是今年4月20日之后拍地的新项目,才执行新规。

（记者 赵国陆）

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公积金贷款卡网签时间

4月20日零时后网签的按新政执行

4月20日,济南住房公积金管理中心出台实施细则,公积金贷款新政执行以网签时间为准,20日零时之前网签的按原政策,此后网签的执行新政策。

公积金贷款新政规定,本市户籍缴存职工、无住房且无住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录,申请公积金贷款的视为首套房贷款,相关政策不变。

本市户籍缴存职工家庭已拥有一套住房或虽无住房但有住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,最低首付比例提高至60%,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

非本市户籍家庭购买住房,公积金贷款最低首付比例提高至60%。公积金贷款相关政策以商品住宅网签时间为准,2017年4月20日零时前签订的按原政策执行,2017年4月20日零时后签订的按本细则执行。

同时,自2017年4月20日起取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

（记者 赵国陆）

只看网签时间　不设缓冲带

调控政策突然升级,售楼处措手不及

济南一家楼盘的销售负责人陈先生告诉记者,从19日晚上到20日上午,他们几乎一刻没闲着。

“快崩溃了,我们还攒了一堆等待网签的客户呢!网签系统近期三天两头登录不上,我们专门有人负责刷新系统,只要能登录就赶紧签。不少客户首付款也交了,限购证明也开出来了,网签没来得及办,突然出台新的限购政策了。很多客户本来按首套房交首付款,现在按新政策就得按二套房交,而且利率上浮1.1倍,公积金用过2次的就不让再贷了。客户是各种闹啊,电话都打爆了。”陈先生叹着气说。

陈先生表示,跟他们合作的银行虽然还没接到最新通知,但根据之前的限购限贷政策经验,银行基本上都是卡网签时间,极有可能是4月20日前网签的执行原政策,此后网签的执行新政策。

“一只脚已迈进门了,突然关闭大门,挤住了不少人。要么让客户追加首付款,要么退房。”让陈先生感到棘手的是,有的购房者无力追加首付,又不肯退房,特别是买房为了上学的,怨气不小。

据了解,长沙出台新的限购限贷政策时,规定没完成合同网签但已签认购书并提供交付房款(含定金、首付款、部分房款)的银行入账凭证原件,允许按原政策执行。济南市相关部门明确表示,济南此次政策调整,以网签时间为准,不设缓冲带。

（记者 赵国陆）