了解房改房：相关法律规定及详细解析

大家好，今天来为大家分享了解房改房：相关法律规定及详细解析的一些知识点，和的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！

房改房是一个俗称，学名是购买公房。是指购买时享受国家房改优惠政策的住房。即居民按其现有公有住房的标准价或成本价扣除改建后购买公房（旧住宅也扣除房屋改建）。房改房的购买者是机关和国有单位的职工及其配偶。一般情况下，住房改造房屋所有权满五年后可以自由转让，但下列住房改造房屋不得上市交易： 1、司法机关、行政机关作出裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的依法； 2、本市房屋拆迁监理政府拆迁公告范围内的； 3、共有产权的房屋，但其他共有人不同意挂牌的； 4、违反业主与原业主购房协议的； 5、国家、省、市规定禁止上市。主要是一些中心产房、军队产房、教育机构的物业。

房改住房可分为100%产权和部分产权。其中，部分产权的房改房在不少城市无法挂牌交易。两类房改住房交易方式有所不同。现实生活中，房改相关诉讼纠纷主要集中在两个方面：一、房改是夫妻共同财产还是一方个人财产，即房屋所有权归属的确认问题。住房改革。 2、购房者与卖家之间的诉讼纠纷。

第一个问题是房改中的产权确认问题。这是住房改革主体转变的一个根本性问题。虽然一般情况下不存在问题，但在诉讼实践中却大量出现。第二个问题是房改交易过程中出现的问题。这也是一个多重问题。关于确认装修房所有权问题，核心是装修房是购房者与妻子的共同财产还是配偶一方的个人财产？由于这一问题没有得到很好的解决，有时会出现因出卖人不合格而导致房屋买卖合同被一方单独处理的情况。如果夫妻共同财产无效，房改房的继承有时会产生纠纷。这一问题在司法实践中判断难度较大，导致各地乃至同一法院对同一类纠纷的不同判决千差万别、相互矛盾，严重影响了判决和法院的公信力。

有一个典型案例是因卖方不合格而导致房屋买卖合同无效。事情是这样的：刘某将房子卖给了张某，但在过户过程中，他发现了前妻的信息，无法过户。于是，张某将刘某及其现任妻子告上法庭，要求协助转移财产。诉讼过程中，刘某前妻请求参加诉讼，并请求宣告该合同无效。原来，刘某与王某是在房改登记后、未交钱前离婚的。刘某利用了王某的优惠政策，但购房合同上的购房者却是刘某。对于本案，法院内部存在不同意见： 1、房改时间应为缴费时间而非登记时间。房改时买房的人应该是刘某，而不是刘某夫妇。 2、房改时间应为登记时间而非缴费时间。房改期间的购房者应该是刘先生夫妇，而不是刘先生一个人。最终，法院采纳了王某的意见，判决该合同无效。显然，法院采纳了第二种意见。事实上，其他法院在类似纠纷中也做出了相反的裁决，但裁决的理由并不充分、恰当。本案的判决是错误的。应采用第一种意见，确认刘某为房改对象，房屋为其个人财产。原因是：在这次房改过程中，购买主体发生了变化。王某登记时是房改主体，但缴款时双方已离婚，王某不再是房改主体和合法购房者。

众所周知，房改是一个过程，具有普通房屋买卖的基本性质。在这个过程中，国家既是经济主体，又是法律主体，拥有自己的合法利益。因此，在房改过程中，国家可以而且应该选择合同对方，并通过法律和政策规定购房者和房改主体。改变很重要。国家规定购房者必须是单位职工及其现任配偶，这是对房改主体和主体变更的规定。由于交款时双方当事人已离婚，而国家规定购房者必须是单位职工及其现任配偶，因此，王某离婚时购房者资格就被消除，他不存在购房资格。不再是联合购房者。

房改后房屋权属纠纷的第二个问题是购房者去世后初婚子女与次婚子女之间的继承纠纷。要解决这个问题，首先要确认装修房是购房者的个人财产还是夫妻共同财产。

再看一个案例：杨某的丈夫张某于1998年去世，杨某于1999年参加房改，购房合同上，购房者姓名为杨某，配偶姓名为张某。由于双方都是老干部，两人的优惠政策足以支付住房装修款。 2004年，杨先生去世。在办理遗产继承时，前子张达与次子张晓发生婚姻纠纷，向法院提起诉讼。结果确定为夫妻共同财产。

依据为最高人民法院（2000）法民字4 《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》号。文章规定：“司法部律师公证指导司：贵公司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》已收到。经研究认为，配偶一方死亡后，如果继承已完成，购买的公房未亡配偶用自己的积蓄应视为个人财产，已故配偶购买房屋时享受的年资折扣只是政策补贴，不是财产或财产权利。不分割时，应确定购买价款属于夫妻双方共同储蓄还是一方个人收入，从而确定所购买的房屋是夫妻共同财产还是个人财产；购买价款是夫妻双方共同储蓄，所购买的房屋应视为夫妻共同财产。”从逻辑上讲，这篇文章有一个致命的缺陷，那就是双方对房屋提供的政策福利。购房人不足以支付购房款且房屋属于一方个人财产的；足够或者超过的，就是夫妻共同财产。显然，根据政策优惠与购房价格的比例来确定房屋的所有权是错误的。

因此，2011年11月23日，最高人民法院撤销了该文件，并规定“……此类问题不能一概而论，应当具体对待”。详细分析。 “显然，我举的这个案例又是一个错误的判断，这个案例应该认定为购房人的个人财产。理由是：本案中，合法购房人是生前杨某，已故配偶张某是不是购房人，根据房改政策，张某的子女不属于购房者。

国家给予已故配偶的政策优惠，应理解为因已故配偶的缴费而给予未亡配偶在房改中的福利。理由如下： 1、已故配偶购房时享受的工龄折扣只是政策性的。补贴不是财产或产权，不是夫妻关系存续期间一方或双方的收入； 2. 只有幸存方是合法购房者，才有资格享受此折扣。 3、是否享受这种优惠，完全取决于遗属是否购买房屋以及购买房屋时是否接受这种优惠。即完全取决于幸存一方的意愿和行为，与子女的意愿和行为无关。也就是说，生存方作为购房者可以行使这笔补贴的占有和处分权。购买房屋后，她还可以通过居住或出租房屋来行使使用权并从这笔补贴的变形中受益。这样，她就享有这笔补贴的占有、使用、受益、处分四项权利，也就是说，她享有所有权。可见，我所说的生效判决是又一个错误判决，是一个有法律根据的错误判决。本案涉案财产为杨某的个人遗产。当然，张晓作为继承人，应该向国家补足杨某所欠的房改款，金额就是杨某已故配偶的政策补贴。

为了避免类似的误判再次大量发生，我想提出一个合法有效的规则：作为判定房改房是夫妻共同财产还是个人财产的依据，住房时间改革应确定为缴费时间。支付时如有夫妻关系的，视为夫妻共同财产，否则视为一方个人财产。这样，就可以依法认定争议房改房是夫妻共同财产还是配偶一方个人财产，为处理此类纠纷提供依据。

实践中，房改住房转让主要包括出售、赠与和交换等。其中，买卖是最重要的方法。其他两种方法的流程可以与买入和卖出进行比较。

购房者在住房改造住房买卖过程中应注意以下问题：

首先，了解产权的可靠性。确认该房产的所有人与卖方是否为同一人，可以到房屋管理部门查询房产证的真实性，确定法律法规和原单位是否允许转售。一定要确认原单位是否同意转让，因为原单位在房改时保留优先回购部分公房的权利。

其次，判断出卖人是否拖欠土地出让金。如果是这样，卖方应全额付款。

再次，了解房子的背景和周围环境。购房者必须了解装修后的房子是否欠物业管理费和水电煤气费，或者房子是否抵押给银行。他们可以向管理处或附近居民了解情况。如有配套设施，应现场使用，确认是否有损坏。观察室内外电线是否老化，“三米”是否离开家门，电话线是否接通，是普通电话还是宽带，小区绿化、治安状况，以及小区电梯质量， ETC。

再次，确定房价的合理性。房屋的价值可以通过反复比较市场上的房屋买卖信息来确定。购房者还应该多关注媒体信息、广告、宣传，然后与自己选择的房子进行比较。也可以委托中介或评估公司进行评估，以便双方达成合理的房价。

最后，认真办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后一步，也是最重要的一步。切勿先付钱后过户或先过户后付钱。付款和交货时间也是非常重要的问题。建议买卖双方考虑将房款交由值得信赖的实体（如代理机构）妥善保管。过户手续完成后，相应的房款将退还给卖家。

值得注意的是，产权转让须在办理过户手续前报房地管理部门备案。中介、律师、公证担保或口头协议均不视为交易过程的完成。对于购房者来说，办理完房产过户手续后，房屋的产权才真正属于购房者。在此之前，卖方可以随时解除合同。

根据经验，房改房挂牌交易的程序比一般二手房交易程序多了一步。即原业主及丈夫携带房产证、身份证原件到房改办申请挂牌。经评估、交易批准后，可归类为二手房。房地产交易程序进行交易。

房改后卖一套房、两套房也是我们经常听到的。从法律上讲，签订的房屋买卖合同无论一套房屋是否出售为两套或以上，均有效。房屋已转让的，转让合同和合同均有效，出卖人应对其他买受人违约承担责任。交易中存在无效或可撤销因素的，须先通过诉讼宣告合同无效或撤销，然后通过行政诉讼撤销房产证。房产证在法院决定撤销之前一直有效。另外，原来还有行政撤销程序，由房产局自行作出撤销房产证的行政决定。但《物权法》施行后，相关规定废止，这种退证方式也不复存在。